Сопровождение сделки риелтором: что входит в услугу

Задача риелтора — посредничество между покупателем и продавцом или арендатором и собственником недвижимости. 

Сделки могут производиться с земельными участками, апартаментами, жилыми и коммерческими объектами. Риелтор (или брокер) может работать с каждым видом. Он может подключиться к процессу на конкретном этапе сделки или полностью вести ее — от выбора объекта до подписания акта-приема передачи. 

О том, какие этапы входят в услугу сопровождения сделки расскажет брокер по элитной недвижимости в Москве и Московской области Елизавета Трушина:

“Как вы знаете, риелтор (или брокер) может работать как со стороны арендодателя/продавца, так и со стороны арендатора/покупателя. 

Мы сейчас будем рассматривать только сделку купли-продажи жилой недвижимости. Она включает в себя следующие этапы:

• Выбор квартиры/дома для покупки или поиск покупателя. Если нужно найти недвижимость, то проводится опрос клиента: в каком районе города ему нужна квартира, какого метража, какие инфраструктурные объекты обязательно должны быть рядом, этажность дома/квартиры, на какой ценовой диапазон он рассчитывает.
• Если вы выбираете для клиента загородный дом, необходимо узнать каков статус поселка (СНТ, ДНП, и так далее), в котором расположен интересующий его объект; категория земель; во сколько обойдется обслуживание жилья, участка и построек; нужен ли ремонт. 
• Если же вы ищете покупателя, то рекламируете квартиру/дом всеми доступными способами. Это размещение на досках объявлений, сайтах-агрегаторах (“Авито”, “Яндекс.Недвижимость” и так далее), публикации в соцсетях и профильных СМИ, таргет, рассылка (на e-mail и мессенджеры), “сарафанное радио”, билборды.
• Если риелтор работает со стороны покупателя, то следующим этапом после того как подобрали объект станет проверка его юридической чистоты. При этом желательно поднять всю историю сделок с ним. 
• Важным моментом является проверка жилья на предмет возможных прав на него третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников.
• Риелтор должен будет ознакомиться с правоустанавливающими документами, запросить необходимые сведения и выписки из ЕГРН, уточнить отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверить участников сделки на банкротство и отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверить паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств.
• Когда специалист убедится в безопасности сделки, он перейдет к следующему этапу: переговорам и согласованию условий. Для этого нужно заранее подготовить четкую стратегию.
• Пример ее построения:
• Исследование рынка. Узнайте средние цены на подобные объекты в желаемом районе. Узнайте, какие дополнительные характеристики влияют на стоимость (например, реновация, инфраструктура и так далее).
• Определение бюджета. Установите предельную сумму, которую вы готовы потратить. Учитывайте дополнительные расходы.
• Составление списка целей. Запишите свои приоритеты: например, количество комнат, расположение рядом с транспортными развязками или школами, наличие парковки.
• Подготовка альтернатив. Найдите несколько объектов с различными характеристиками. Запасной вариант поможет вам вести диалог в свою пользу.
• Начальные условия. Определите, какую цену вы хотите предложить. Начальная цена может быть ниже, чем желаемая, чтобы оставить место для торга. 
• Установление отношений. Попробуйте наладить контакт с продавцом. Спросите об истории недвижимости, о причинах продажи. Это поможет вам узнать больше о ситуации. Пример: Вы нашли квартиру, которая вам понравилась, за 16 миллионов рублей. Исследовав рынок, вы поняли, что аналогичные квартиры стоят около 15,5-16,5 миллионов. Вы устанавливаете свою цель — не платить больше 15,8. В ходе переговоров вы можете начать с 15,5 и использовать информацию о рынке, чтобы обосновать свое предложение, а также обсудить возможность включения в сделку мебели или техники.
• После специалист составляет авансовое соглашение. Что это такое и для чего оно нужно? Это документ, который составляется при сделке купли-продажи (в нашем случае, объекта недвижимости). Он регламентирует условия передачи (или возврата) аванса. Кроме прочего, в нем прописываются права и обязанности сторон. 
• Если стороны пришли к взаимопониманию, то риелтор подготавливает договор купли-продажи, запрашивает дополнительные справки от продавца и готовится к проведению сделки в банке (при наличном расчете). Специалист арендует комнату переговоров, договаривается с участниками о месте и времени сделки.
• Стороны подписывают договор аренды банковской ячейки. В нем прописаны условия, при которых продавец получит деньги. Это предоставление договора купли-продажи и выписки из ЕГРН о переходе права собственности от продавца к покупателю. 
• Сейчас покупатель может прописать еще и другие условия, например, предоставление выписки из домовой книги, чтобы было понятно, что продавец снялся с регистрационного учета. В таком случае к договору аренды банковской ячейки подписывают дополнительное соглашение.
• Конечно, рассчитываться наличкой через аренду ячейки не обязательно, есть и другие более удобные варианты: аккредитив или безопасная система взаиморасчетов от Центра недвижимости Сбер Банка (ЦНС).
• Если вы выбрали аккредитив, то действия такие же, только вместо банковской ячейки будет открытый покупателем счет. 
• Если же вы используете систему взаиморасчетов от Центра недвижимости, то деньги переводятся на номинальный счет ЦНС. Его открывает продавец. Затем покупатель переводит денежные средства. Центр недвижимости делает в Росреестр запрос о сделке, получает подтверждение и переводит деньги продавцу.
• Далее идет подписание договора. Риелтор проверяет личность участников, сверяет документы, перечитывает договор. При необходимости отвечает на появившиеся вопросы.
• Следующий этап — отправка договора купли-продажи на регистрацию права собственности. Переход права собственности занимает до 5 рабочих дней. По истечении срока вы получите уведомление о завершении регистрации и новое свидетельство о праве собственности (выписку из ЕГРН).
• Два последних этапа можно совместить. Для этого покупатель и продавец записываются на прием в МФЦ, приходят в назначенный день с пакетом документов (паспорта всех участников, договор купли-продажи в двух экземплярах, выписка из ЕГРН об объекте и документ, на основании которого продавец получил недвижимость в собственность — договор купли-продажи, дарения и так далее). 
• Потом сотрудник МФЦ проверяет документы. Если будут ошибки, визит придется перенести — до их устранения. Далее продавец платит пошлину (4 000, если это физлицо) и стороны подписывают договор. Каждому участнику выдают экземпляр заявления на регистрацию и расписку о приеме документов.
• Завершающим этапом считается подписание акта приема-передачи квартиры. 
• Этот процесс включает несколько важных шагов.
• На встрече присутствуют обе стороны — продавец и покупатель. Они проверяют все документы еще раз и удостоверяются, что условия сделки выполнены. 
• Акт должен быть подготовлен заранее. Перед его подписанием покупатель должен внимательно осмотреть квартиру, проверить, все ли соответствует выставленным требованиям и условиям договора (состояние стен, пола, окон и так далее). После проверки покупатель и продавец подписывают документ. Важно, чтобы обе стороны получили копии. 
• В момент подписания акта продавец передает покупателю ключи от квартиры, что символизирует переход права собственности и фактическую передачу жилья. 
• Необходимо зафиксировать дату подписания документа и состояние квартиры на этот момент.
• После завершения всех формальностей покупатель должен сохранить подписанный акт приема-передачи в своем архиве документов на квартиру. 
• Подписание акта — это ключевой момент, который подтверждает, что квартира передана в собственность нового владельца.

Согласитесь, что учесть все сложно. Представьте, что будет, если, например, продавец скроет наличие детей-собственников. Или не скроет, но не выделит им доли в новом жилье. 

Спойлер: будете судиться, а компенсация покупателю может оказаться намного меньше той суммы, которую вы отдали за жилье. Чтобы такого не произошло, обращайтесь к риелтору или брокеру по недвижимости, которые учтут мельчайшие нюансы”.